DELIBERAÇÕES E QUÓRUM EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE ACORDO COM O CÓDIGO CIVIL

 

DELIBERAÇÕES E QUÓRUM EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE ACORDO COM O CÓDIGO CIVIL

 

I – NOÇÕES GERAIS

De acordo com João Batista Lopes (2006, p.62)

Condomínio Edilício significa a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural (edifício) sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento de necessidades e fins comuns. São consideradas comuns as coisas destinadas ao serviço do edifício: o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os elevadores, a portaria, a fachada etc).

A ideia é complementada por Ivens Henrique Hubert (2012, p. 25) com o seguinte:

As áreas de uso exclusivo são formadas pelas diversas unidades autônomas que o formam. (...) é comum questionar se os chamados condomínios fechados, ou seja, os conjuntos residenciais constituídos por casas, enquadrar-se-iam no conceito de condomínio edilício previsto pela lei. Com relação a esses, deve-se tomar algum cuidado. Existem condomínios dessa espécie que realmente se enquadram na forma de divisão prevista no Código Civil, relativa ao condomínio edilício. Esse é o caso quando o que existe de fato é uma copropriedade sobre imóvel, objeto de um único registro no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, haverá registro no referido cartório de uma única inscrição, em relação à qual tenha se formado um condomínio, com unidades distintas, conferindo-se aos proprietários direitos sobre as áreas exclusivas e sobre partes ideais das áreas comuns. É o que, muitas vezes, denomina-se “condomínio deitado”.

A Convenção de Condomínio detém o condão de estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando todos os Condôminos ao seu cumprimento, regulando-se, desta maneira, a convivência, direitos e obrigações de cada um dos condôminos.

Dentre estas regras estão os critérios de quórum para tomada de decisões em Assembleias Ordinárias e Assembleias Extraordinárias.

O quórum é o número legal mínimo de pessoas para que determinado ato jurídico adquira sua validade.

Há dois tipos de quórum:

·         Quórum de instalação: é aquele necessário para que uma assembleia passe a ter validade jurídica. A reunião que não contar com um número mínimo de participantes pode eventualmente ser declarada inválida.

·         Quórum de deliberação: é aquele exigido para aprovação das matérias deliberadas em assembleia.

O Código Civil exige apenas quóruns de deliberação, não sendo obrigado um número mínimo de participantes em determinada assembleia. No entanto, sem um número mínimo de pessoas não se conseguirá aprovar alguns tipos de deliberações, principalmente aquelas com quóruns especiais.

No mesmo diploma fica estabelecido no artigo 1.352 que as deliberações de assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Esta regra vale somente para quóruns comuns, pois nos casos de quóruns especiais, há exceções que podem exigir, por exemplo, a unanimidade ou a maioria dos condôminos em geral e não somente presentes na assembleia.

Outra questão importante é que os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo se a convenção dispuser de modo contrário.

Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo os casos de quórum especial.

Em assembleias gerais ordinárias, normalmente o quórum exigido é o de maioria simples e a aprovação de mais da metade dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção.

Quando o quórum é qualificado são necessários, no mínimo, dois terços de todos os moradores, e não só dos presentes.

Condôminos inadimplentes não devem entrar na contabilidade do quórum, pois perdem temporariamente o direito a voto até que sua situação se regularize. Podem participar da assembleia, mas não podem votar.

 Especificaremos, abaixo, alguns quóruns apontados pelo Código Civil:

1 – INSTITUÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Para ser instituída a Convenção do Condomínio Edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, o que a torna imediatamente obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Nesse sentido, também estão obrigados a obedecer a Convenção: os locatários, comodatários ou aqueles que estejam por mera autorização usufruindo de imóvel em determinado condomínio.

Este quórum foi estabelecido no artigo 1.333 do Código Civil.

2 – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Para alteração da convenção, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

O entendimento é o de que a aprovação depende de 2/3 de todos os condôminos e não apenas dos que compareceram na assembleia.

3 – MUDANÇA DA DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO, OU DA UNIDADE IMOBILIÁRIA

Há casos em que determinados síndicos ou condôminos possuem a pretensão de alterar parcialmente ou integralmente a destinação de determinado edifício ou unidade imobiliária.

É como se determinada pessoa resolvesse alterar um apartamento para uma sala comercial, ou então pretender alterar um andar comercial para residencial e assim por diante.

Nestes casos, para que ocorra esta mudança de destinação, deverá haver uma votação unânime, ou seja, todos os condôminos deverão ser favoráveis à alteração de destinação. O fundamento legal também se encontra no artigo 1.351 do Código Civil.

4 – DELIBERAÇÃO SOBRE O AUMENTO DA TAXA CONDOMINIAL

Anualmente o síndico deve convocar Assembleia Ordinária com o objetivo de prestar contas (art. 1348, CC). Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (art. 1.350, §1º).

Este é um momento importante porque o Síndico demonstrará como estão as receitas e despesas do condomínio.

A prestação de contas e orçamento deverá ser aprovado pelos Condôminos (art. 1.350).

A aprovação do orçamento para o ano vigente, bem como da prestação de contas, dar-se-á pela maioria dos votos dos presentes.

5 – APROVAÇÃO DE OBRAS / BENFEITORIAS

Em um condomínio podem ocorrer vários tipos de obras. Quando são de maior relevância e de urgência os prazos serão diferentes dos casos de benfeitorias que tenham, por exemplo, apenas um viés estético ou de lazer.

Como regra geral, para realização de benfeitorias voluptuárias, o Código Civil exige o voto de dois terços de todos os condôminos (e não apenas daqueles que comparecem em assembleia).

Para benfeitorias úteis, exige-se o voto da maioria absoluta dos condôminos (de todos os condôminos). Na maioria absoluta leva-se em consideração o primeiro número superior à metade dos condôminos, considerando os presentes e ausentes na assembleia.

Para obras necessárias exige-se apenas a maioria dos condôminos que estão presentes na assembleia deliberativa, ou seja, 50% + 1 daqueles que podem votar e que estejam presentes em assembleia.

 Para uma melhor compreensão, o Código Civil define as benfeitorias da seguinte maneira:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Quando as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou condômino que tomou a iniciativa delas deverá dar ciência aos condôminos, com imediata convocação de assembleia.

Se os reparos necessários não forem urgentes, e as despesas forem excessivas, somente poderão ser realizadas as obras com aprovação da assembleia, convocada por síndico, ou por omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Se um condômino realizar as obras e reparos necessários por sua conta, terá direito a ser reembolsado pelas despesas que efetuar, sem direito a restituição em casos de obras ou reparos de obras de outra natureza, embora de interesse comum.

Para realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (de todos e não somente os presentes), não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

6 – ELEIÇÃO E DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO

A eleição de síndico será realizada por maioria simples dos votos dos presentes.

É importante observar a convenção de condomínio, pois se esta dispuser um quórum maior, deverá ser obedecido.

Para destituição do síndico também se exige voto da maioria dos presentes na assembleia com esta finalidade.

7 – ALTERAÇÃO DE FACHADA

Para alteração de fachada exige-se, em regra, a aprovação pela unanimidade dos condôminos.

8 – APLICAÇÃO DE MULTAS POR INFRAÇÕES REITERADAS

O Código Civil autoriza a cobrança de multas como forma de penalizar os maus condôminos e quem não esteja obedecendo as disposições da convenção de condomínio, do regimento interno e acordos de assembleia.

Os valores e os procedimentos devem estar previstos na convenção de condomínio e esta multa pode ser correspondente a até cinco vezes o valor da taxa condominial, baseando-se na gravidade das faltas e na reiteração das infrações das regras do condomínio. (1337)

Para aprovação da aplicação da multa é preciso que seja aprovada por ¾ dos condôminos restantes, excetuando-se o próprio infrator. (1337)

Se um condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação; ou não cumprir as destinações da edificação, inclusive prejudicando o sossego, a salubridade, segurança e bons costumes, o condômino poderá, também, receber multa de até 5 vezes o valor das contribuições mensais, além das perdas e danos que forem apuradas. Se não houver disposição expressa, caberá a 2/3 da assembleia geral dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. (1336, II e IV e §2º).

 

9 – CONCLUSÃO

O assunto é extenso e aqui foram abordadas apenas algumas questões sobre os quóruns.

Dentro de um Condomínio há inúmeras ocorrências diferentes que exigem interpretação para se compreender qual seria o quórum correto.

Um fator relevante é que muitos prazos que não são considerados de quórum especial, ou quando o Código Civil autorizar, podem ser diferentes, ou seja, a convenção de condomínio pode dispor de prazos diferentes daqueles que estão na lei quando não se tratar de quóruns qualificados.

Outro ponto que deve ser observado é que algumas convenções de condomínio são antigas e foram elaboradas à época da Lei 4.591 / 1964 que está apenas parcialmente revogada, portanto, estas regras ainda poderão ser úteis.

O objetivo deste artigo foi principalmente informativo, e espero que tenha servido para vocês.

 

LEANDRO AUGUSTO MACHADO SILVEIRA

ADVOGADO